Wat kost een huis kopen in Griekenland 2023?

Vraag jij je ook af wat de kosten koper zijn van een koopwoning in Griekenland? In deze blog ga ik zo duidelijk mogelijk alle kosten in kaart brengen aan de hand van de aankoop van ons eigen huis.

De advocaat

Een belangrijk sleutelfiguur in de aankoop van een woning in Griekenland is de advocaat. Je bent als koper niet verplicht om een advocaat in te schakelen, maar het advies is om dit toch te doen. De advocaat begeleid het aankoopproces van A tot Z en controleert alles met betrekking tot de woning.

Een advocaat zal voor het begeleiden van het aankoopproces een percentage van twee procent vragen van de aankoopprijs exclusief 24% BTW.

Wij hebben het proces laten begeleiden door een advocaat van Elxis. Hier zal ik in een andere blog dieper op in gaan.

De makelaar

De makelaar zorgt ervoor dat jij het huis van jouw dromen gaat vinden. De makelaar zal de zoektocht begeleiden en communiceren met de verkopers. In Griekenland is het normaal dat een makelaar zowel de verkopende als de kopende partij vertegenwoordigd, sta hier niet vreemd van te kijken

Zorg dat je op voorhand een overeenkomst sluit met de makelaar. Vermeld hierin jullie persoonlijke gegevens, hetgeen dat verwacht wordt, hetgeen dat de makelaar kan bieden en niet geheel onbelangrijk het percentage dat de makelaar rekent bij een geslaagde verkoop.

De percentages voor een makelaar zijn niet per wet gereguleerd. Het gemiddelde percentage is twee procent van de aankoopprijs exclusief 24% BTW. Echter zijn er ook makelaars die vier of zelfs zes procent van de aankoopprijs vragen exclusief BTW.

De makelaar betaal je pas na het tekenen van de koopakte bij de notaris. Je bent niet verplicht om al een aanbetaling voor de werkzaamheden over te maken.

De notaris

De notaris stelt het koopcontract op en zorgt voor de inschrijving in het Griekse kadaster. Vergelijkbaar met de makelaar kan een notaris zelf bepalen wat het percentage is dat er betaald moet worden. Er zijn zelfs makelaars die een percentage vragen en een bedrag per pagina in de koopakte.

Onze notaris rekende een percentage van een procent inclusief BTW.

Let wel goed op dat dit per notaris kan verschillen, maar dat jij als kopende partij de notaris uit mag kiezen. Vraag bij lokale notarissen informatie op en vraag ook jouw advocaat met welke notaris hij/zij de beste ervaring heeft.

Hier op het eiland hadden wij geen keus, wat er toe geleid heeft dat de notaris een groot aandeel heeft gehad in het oponthoud in het aankoopproces. Laat je goed informeren en maak een weloverwogen beslissing.

Belastingen

Net als in Nederland staat de Griekse belastingdienst vooraan om geld te innen. Gelukkig zijn de percentages niet meer zo hoog als een aantal jaren geleden, maar een flink deel van de kosten koper gaat op aan belastingen.

De overdrachtsbelasting bedraagt 3,09 procent over de aankoopprijs. Dit bedrag dient uiterlijk drie dagen voor de aankoop van de woning op de rekening te staan van de belastingdienst. Of het geld werkelijk is overgemaakt en ontvangen wordt gecontroleerd door de notaris.

Na het tekenen van de koopakte betaal je kadasterkosten. Deze liggen rond de 0,56 procent van de aankoopprijs. Wij hebben deze contant moeten betalen aan de notaris. Zij zorgt ervoor dat het pand officieel geregistreerd wordt op onze naam en de akte volgt na ongeveer acht weken.

Daarnaast hebben wij bij het lokale belastingkantoor nog een bedrag van 0.03 procent moeten betalen voor wat wij denken lokale belastingen. Het was ons niet duidelijk waarom dit betaald moest worden. De notaris heeft het blauwe afschrift van het belastingkantoor wel nodig om verder te kunnen met het kadaster. Een tip, je kunt alleen pinnen en dit kan alleen met een Grieks rekeningnummer. Wij hebben nog geen Griekse bankrekening. Om dit bedrag toch te kunnen betalen hebben wij een cheque laten maken bij het lokale bankkantoor. Hier kun je contant betalen en wordt het bedrag vanuit de bank overgeschreven naar het juiste rekeningnummer. Met dit bewijs/cheque kun je bij het belastingkantoor aantonen dat het bedrag is overgeschreven en krijg je het blauwe afschrift dat terug moet naar de notaris.

Vertalingen

Wij hebben flink wat documenten moet laten vertalen van het Nederlands naar het Grieks. Dit dient gedaan te worden door een beëdigd vertaler.

Wij hebben met veel plezier samengewerkt met Lieve de Paep van Flanderlex.

Zij heeft ons altijd kunnen helpen, niet alleen met het vertalen van onze documenten maar ook met tips&tricks over wat wel de moeite is om te laten vertalen en wat niet.

Water/DEYAK

De wateraansluiting wordt verzorgd door de DEYAK. In de meeste gevallen kun je op het gemeentehuis het contract van de vorige eigenaren over laten schrijven op jouw naam.

Als je het contract overneemt neem dan jouw Griekse belastingnummer, persoonlijke gegevens, een recente rekening van de vorige bewoners en de meterstand mee. Met deze gegevens is het een kwestie van een paar minuten en het contract staat op jouw naam.

Tegenwoordig kun je een account aanmaken en de meterstand zelf doorgeven. In jouw account krijg je dan elke vier maanden een e-bill die je ook online kunt betalen. Je hoeft nu niet meer naar het kantoor of het postkantoor om de factuur te betalen.

Energiecontract

Bij het kopen van een woning neem je ook het energiecontract van de vorige eigenaren over. Zorg dat je met een recente factuur van de vorige eigenaren langs gaat op het kantoor van de energieleverancier. Het overzetten is niet veel werk als je jouw Griekse belastingnummer, jouw persoonlijke gegevens en een recente rekening van de vorige bewoners mee neemt. De DEI vraagt wel een borg van 100 euro om de aansluiting over te nemen. Deze krijg je terug als je het contract stopt of als het contract overgenomen wordt.

Zorg er wel voor dat de vorige bewoners het contract niet af laten sluiten. In dat geval kan het tot vier weken duren voordat je aangesloten wordt op het netwerk. Overname is het meest makkelijke!

Op de rekening van de energieleverancier wordt ook de afvalstoffenheffing en gemeentelijke belasting doorberekend. Je betaald dus niet alleen het verbruik en de netbeheerder maar ook de gemeente. De bedragen die je af moet dragen aan de gemeente kunnen berekend worden over het aantal KwH dat je verbruikt hebt, het aantal m2 woonoppervlakte of een vast maandelijks bedrag.

In Griekenland is het gebruikelijk om elke twee maanden de energieleverancier te betalen. Echter is het tegenwoordig ook mogelijk per maand te betalen via self-metering. Maak je hier gebruik van dan geef je elke maand de meterstand zelf door en betaal je het werkelijke verbruik. Zo hoef je nooit te twijfelen of het voorschotbedrag wel klopt.

Licensed Electrician Certification

Bij overname van het energiecontract vervalt het certificaat dat gemaakt wordt door een gecertificeerde electricien. Binnen een week of twee ontvang je en brief van de netbeheerder dat er een nieuw certificaat aangeleverd moet worden.

Hiervoor kun je vaak de lokale electricien voor aan de arm trekken. Afhankelijk van de complexiteit van de groepen en het netwerk in huis betaal je ongeveer 100 euro. Wij moesten nog een extra stempel halen, deze heeft ons 30 euro gekost.

De accountant

Als je het koopcontract hebt getekend moet je een E9 formulier invullen. Ongeacht of het jouw vaste woonadres is of een tweede huis in het buitenland.

Wij hebben de lokale accountant gevraagd dit voor ons in te vullen en in te dienen. Belastingregels veranderen in Griekenland met de dag en een goede accountant weet wat er gedaan moet worden om alles op de juiste wijze aan te geven. Jaarlijks betaal je ´enfia ´ over de WOZ waarde van de woning. Vaak ligt deze waarde vele malen lager dan de prijs die jij betaald voor de woning. In ons geval was het verschil tussen de aankoopwaarde en de WOZ waarde bijna 50%!

Voor een paar tientjes geef je alles uit handen en hoef je nergens meer over na te denken. Wij hebben de accountant gemachtigd zodat hij alles voor ons mag en kan indienen/aanvragen. De machtiging kun je aanvragen bij het lokale belastingkantoor.

Tot slot

Het aankopen van vastgoed in Griekenland heeft heel wat voeten in de aarde. Niet alleen het hele proces naar de dag dat de koopakte getekend kan worden , maar ook financieel komen er aardig wat partijen die graag een factuur sturen.

Als wij de kosten koper afzetten tegen de aankoopprijs van ons paradijsje zou ik adviseren om minimaal 12% in acht te houden voor de kosten koper. Hou er wel rekening mee dat dit percentage niet lijdend is. Het kan achteraf nog altijd tegen- of meevallen.

Ik hoop dat ik jou weer een stukje dichterbij heb gebracht om een huis in Griekenland te kunnen kopen.

Yasas

Yours Truly